ÖHGB sieht strukturelle Schwächen bei Wohnraummobilisierung – Steiermark plant Ausstieg aus dem Modell
Der Haus- und Grundbesitzerbund kritisiert Leerstandsabgaben als wirkungslos und bürokratisch. Mehrere Bundesländer kämpfen mit Vollzugsproblemen.
Die Debatte um Leerstandsabgaben in Österreich geht in eine neue Runde. Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) kritisiert das Instrument der Leerstandsbesteuerung als ineffektiv und bürokratisch überladen. Anlass für die neuerliche Stellungnahme ist ein aktueller Beitrag auf Ö1, der die Probleme bei der praktischen Umsetzung in mehreren Bundesländern thematisiert.
Die Kritik des ÖHGB richtet sich vor allem gegen die politische Tendenz, bei ausbleibenden Erfolgen einfach die Abgabenhöhe zu steigern, anstatt das Instrument grundsätzlich zu hinterfragen. "Es hat sich bereits mehrfach gezeigt: Leerstandsabgaben lösen kein Wohnungsproblem, sondern schaffen vor allem Bürokratie und zusätzliche Belastungen und damit ein Wohnungsproblem", erklärt ÖHGB-Präsident Martin Prunbauer die Position des Verbandes.
Der Verfassungsgerichtshof hatte ursprünglich entschieden, dass die Länder keine erheblichen Abgaben für Leerstand festsetzen dürfen, da sie damit in Bundeskompetenz eingreifen würden. Diese Einschränkung wurde jedoch durch ein Verfassungsgesetz umgangen, das eine Erhöhung der Abgaben ermöglicht. Die Einnahmen fließen dabei direkt an die Gemeinden.
Die derzeit geltenden Höchstbeträge variieren je nach Bundesland erheblich. In Salzburg liegt die maximale jährliche Abgabe bei 5.000 Euro. In Innsbruck ermöglicht die neue Berechnungsmethode, die auf der verfassungsgesetzlichen Kompetenzänderung basiert, sogar bis zu rund 5.600 Euro pro Jahr. Doch selbst diese Beträge erscheinen den politisch Verantwortlichen offenbar nicht ausreichend – die Forderung nach weiteren Erhöhungen steht bereits im Raum.
Bemerkenswert ist dabei, dass trotz der bereits existierenden Abgaben in mehreren Bundesländern konkrete Erfolgsmeldungen über tatsächlich mobilisierten Wohnraum ausbleiben. Der ÖHGB sieht sich in seiner grundsätzlichen Warnung vor diesem Instrument bestätigt.
Ein besonders deutliches Beispiel für die praktischen Probleme liefert die Steiermark. Dort wurde nach eingehender Analyse erkannt, dass die Erhebung der Leerstandsabgabe mit einem enormen bürokratischen Aufwand verbunden ist, der in keinem vernünftigen Verhältnis zum tatsächlichen Ertrag steht. Die praktische Umsetzung erwies sich als kompliziert und ineffizient.
Die politische Konsequenz in der Steiermark ist bemerkenswert: Auf politischer Ebene wurde bereits angekündigt, die Abgabe wieder einzustellen. Damit könnte die Steiermark zum ersten Bundesland werden, das nach einer Testphase von der Leerstandsabgabe wieder Abstand nimmt – ein Signal, das auch in anderen Bundesländern Beachtung finden dürfte.
Die Diskrepanz zwischen politischer Zielsetzung und der Lebensrealität in den Regionen zeigt sich besonders deutlich in strukturschwächeren Gebieten. In Kärnten beispielsweise stehen viele Häuser nicht deshalb leer, weil Eigentümer sie bewusst dem Markt vorenthalten würden. Vielmehr finden sie schlicht keine Mieter für ihre Objekte.
"Eine Besteuerung von Leerstand verkennt vielfach die Realität", kritisiert Prunbauer. Gerade in ländlichen Regionen wären viele Eigentümer froh, ihre Immobilien vermieten zu können. Die Nachfrage ist dort jedoch oft nicht vorhanden – ein Problem, das durch Strafabgaben nicht gelöst werden kann.
In zahlreichen Gemeinden mit hohem Zweitwohnsitzanteil existieren bereits eigene Abgaben für Nebenwohnsitze. Eine zusätzliche Leerstandsabgabe bedeutet daher für viele Eigentümer eine weitere finanzielle Belastung, ohne dass ein erkennbarer wohnungspolitischer Nutzen entstünde.
Der ÖHGB wirft zudem die grundsätzliche Frage auf, warum es Menschen verwehrt sein sollte, vom selbst verdienten Geld eine Ferien- oder Wochenendwohnung zu erwerben. In vielen Gemeinden tragen Zweitwohnsitze sogar wesentlich zur wirtschaftlichen Belebung bei und sichern lokale Arbeitsplätze in Gastronomie, Handel und Dienstleistungen.
Ein zentrales Problem, das die gesamte Debatte durchzieht, ist das Fehlen einer einheitlichen und praktikablen Definition von Leerstand. Was auf den ersten Blick eindeutig erscheint, erweist sich bei näherer Betrachtung als hochkomplex.
Leerstand kann viele legitime Gründe haben:
All diese Situationen führen faktisch zu Leerstand, haben aber nichts mit spekulativem Zurückhalten von Wohnraum zu tun. Eine gerechte Unterscheidung zwischen legitimem und vermeintlich illegitimem Leerstand ist in der Praxis kaum möglich.
Neben der Definitionsfrage steht auch die praktische Erhebung von Leerstand vor massiven Hürden. Wie kann eine Gemeinde zweifelsfrei feststellen, ob eine Wohnung tatsächlich leer steht? Die bisher durchgeführten Leerstandserhebungen – etwa in Salzburg vor einigen Jahren – entpuppten sich laut ÖHGB zumeist als bloße Schätzungen mit erheblichen Ungenauigkeiten.
Der bürokratische und finanzielle Aufwand für eine zuverlässige Erhebung ist enorm. Zu berücksichtigen sind nicht nur die eigentlichen Erhebungskosten, sondern auch die in Folge durchzuführenden behördlichen Verfahren, Einsprüche und mögliche Gerichtsverfahren. Die Erfahrungen aus der Steiermark zeigen, dass dieser Aufwand den tatsächlichen Nutzen bei weitem übersteigen kann.
Der Interessenverband weist darauf hin, dass Leerstand nur in seltenen Fällen freiwillig geschieht. Eine nicht vermietete Wohnung verursacht dem Eigentümer laufend Kosten: Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen, Versicherungen und gegebenenfalls Kreditraten laufen weiter, während keine Mieteinnahmen erzielt werden.
Die Unterstellung, dass Eigentümer ihre Immobilien bewusst zurückhalten, um auf Wertsteigerungen zu spekulieren, hält der ÖHGB für realitätsfern. "Es liegt nicht im Interesse eines Vermieters, die eigene Wohnung leer stehen zu lassen", betont Prunbauer. Das Geschäftsmodell eines Vermieters basiere schließlich auf Mieteinnahmen, nicht auf leerstehendem Wohnraum.
Der ÖHGB weist zudem darauf hin, dass die politischen Argumente für Leerstandsabgaben häufig auf falschen oder zumindest fragwürdigen Annahmen beruhen. Die wiederholt behauptete "Mietenexplosion" halte einer näheren Betrachtung nicht stand.
Der Verband führt mehrere Argumente an:
Besonders aufschlussreich ist ein Blick auf die tatsächlichen Leerstandszahlen. Nach Berechnungen von Greenpeace aus dem Jahr 2024 besteht österreichweit ein Leerstand von 4,7 Prozent. Dieser Wert liegt laut wissenschaftlicher Literatur in einer völlig normalen Bandbreite.
Experten gehen davon aus, dass eine Leerstandsquote von bis zu 5 Prozent nicht nur normal, sondern sogar notwendig und funktional unvermeidbar ist. Diese sogenannte Fluktuationsreserve ergibt sich durch Ein- und Auszüge von Mietern sowie durch notwendige Renovierungs- und Adaptierungsarbeiten zwischen zwei Mietverhältnissen. Ein gewisser natürlicher Leerstand ist für einen funktionierenden Wohnungsmarkt unerlässlich.
Aus Sicht des ÖHGB lenken Leerstandsabgaben vom eigentlichen Kernproblem ab: dem massiven Rückgang der Bautätigkeit bei gleichzeitig wachsender Bevölkerung. Weniger Neubau bedeutet weniger Angebot – insbesondere in urbanen Räumen, wo die Nachfrage am höchsten ist.
Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Die Baubewilligungen für Wohnungen sanken von 86.410 im Jahr 2019 auf nur noch 51.473 im Jahr 2024. Das entspricht einem Rückgang von rund 40 Prozent innerhalb von fünf Jahren.
Gleichzeitig wuchs die Bevölkerung Österreichs von 8.932.664 Personen am 1. Jänner 2021 auf 9.216.459 am 1. Oktober 2025 – ein Plus von fast 284.000 Menschen. Diese Entwicklung führt zwangsläufig zu einer Verknappung des Wohnungsangebots und steigenden Preisen.
"Wir brauchen mehr Wohnungen, nicht politische Bremsen", fasst Prunbauer die Position des ÖHGB zusammen. "Wer Investoren durch zusätzliche Belastungen abschreckt, verschärft die Wohnungsnot."
Der Verband plädiert stattdessen für Maßnahmen, die den Wohnbau ankurbeln und Investitionen attraktiver machen. Dazu gehören aus Sicht des ÖHGB unter anderem steuerliche Anreize für Wohnungsbau und Sanierung, der Abbau bürokratischer Hürden bei Bauprojekten sowie die Schaffung stabiler rechtlicher Rahmenbedingungen für Vermieter.
Die Debatte um Leerstandsabgaben dürfte in den kommenden Monaten weiter an Fahrt aufnehmen. Mit dem angekündigten Ausstieg der Steiermark und den anhaltenden Vollzugsproblemen in anderen Bundesländern stellt sich zunehmend die Frage, ob dieses Instrument tatsächlich geeignet ist, zur Lösung der Wohnraumfrage beizutragen – oder ob es nicht vielmehr Ressourcen bindet, die an anderer Stelle dringender benötigt würden.