Ab Jänner 2026 gelten neue Regelungen – Mietervereinigung errechnet Ersparnis von 311 Millionen Euro
Die Bundesregierung setzt ein umfassendes Mietenpaket um. Erstmals werden auch bisher unregulierte Mietverhältnisse erfasst.
Mit dem Jahreswechsel 2025/26 tritt in Österreich ein umfassendes Mietenpaket in Kraft, das weitreichende Änderungen für den Wohnungsmarkt mit sich bringt. Nach Berechnungen der Mietervereinigung sollen Mieterinnen und Mieter dadurch in den Jahren 2025 und 2026 insgesamt rund 311 Millionen Euro einsparen können. Für einen durchschnittlichen Altbaumieter bedeutet das eine Ersparnis von etwa 318 Euro im Jahr 2026.
Das neue Regelwerk baut auf dem bereits für 2025 geltenden Mietpreis-Stopp auf und führt eine mehrjährige Mietpreisbremse ein. Konkret bedeutet das: Mieten im regulierten Bereich – also Richtwertmieten, Kategoriemieten und Gemeindewohnungen – dürfen im Jahr 2026 um maximal ein Prozent steigen. Für das Jahr 2027 ist eine Obergrenze von zwei Prozent vorgesehen.
Diese Deckelung stellt einen deutlichen Unterschied zu den vergangenen Jahren dar, in denen die Mieterhöhungen teilweise deutlich über der allgemeinen Preisentwicklung lagen. Die Regelung soll dazu beitragen, die Wohnkosten für breite Bevölkerungsschichten kalkulierbar zu halten.
Eine wesentliche Neuerung betrifft den bisher weitgehend unregulierten Bereich des Mietmarktes. Erstmals werden auch jene Mietverhältnisse gesetzlich erfasst, die bislang keiner Preisbindung unterlagen. Die neue Regelung sieht einen sogenannten Inflationsdeckel vor.
Das Prinzip funktioniert folgendermaßen: Übersteigt die Inflation zwischen zwei Jahren die Marke von drei Prozent, darf nur die Hälfte des darüber hinausgehenden Anteils an die Mieterinnen und Mieter weitergegeben werden. Bei einer hypothetischen Inflation von fünf Prozent würde das bedeuten, dass von den zwei Prozentpunkten über der Drei-Prozent-Grenze nur ein Prozentpunkt auf die Miete aufgeschlagen werden darf.
SPÖ-Wohnbausprecherin Elke Hanel-Torsch betont den nachhaltigen Charakter der Regelungen: Die Ersparnis sei kein einmaliger Effekt, sondern wirke dauerhaft. Dies ergibt sich aus der Systematik der Mietberechnung, bei der jede eingesparte Erhöhung auch die Basis für künftige Anpassungen senkt.
Neben den Preisregelungen bringt das Mietenpaket auch strukturelle Änderungen bei befristeten Mietverträgen. Die Mindestdauer wird von bisher drei auf künftig fünf Jahre angehoben. Diese Regelung gilt für alle Neuabschlüsse und Verlängerungen ab dem 1. Jänner 2026.
Für kleine Privatvermieterinnen und Privatvermieter sind Ausnahmen vorgesehen. Details zur genauen Abgrenzung dieser Gruppe werden in den entsprechenden Durchführungsbestimmungen geregelt.
Die verlängerte Mindestbefristung soll Mieterinnen und Mietern mehr Planungssicherheit geben. Bisher war es üblich, dass befristete Verträge nach Ablauf der dreijährigen Mindestdauer entweder verlängert oder neu verhandelt werden mussten. Die Fünf-Jahres-Regelung reduziert diesen administrativen Aufwand und gibt Mietern einen längeren Zeithorizont für ihre Wohnplanung.
Das Mietenpaket wurde von der aktuellen Bundesregierung unter maßgeblicher Beteiligung von Vizekanzler und Wohnminister Andreas Babler ausgearbeitet. Aus Sicht der SPÖ markiert es einen Kurswechsel in der Wohnpolitik, bei dem leistbares Wohnen wieder zur obersten Priorität werde.
Hanel-Torsch formuliert in diesem Zusammenhang auch weitere wohnpolitische Ziele. Dazu zählt sie ein einheitliches Mietrecht für alle Mieterinnen und Mieter, unabhängig vom Baualter oder der Art des Vermieters. Derzeit existieren in Österreich unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen je nach Wohnungskategorie, was für Betroffene oft schwer durchschaubar ist.
Ein weiteres Anliegen ist die Wiedereinführung der Zweckwidmung bei Wohnbaufördermitteln. Diese wurde in der Vergangenheit aufgehoben, wodurch die Bundesländer die entsprechenden Gelder auch für andere Zwecke verwenden können. Eine neuerliche Zweckbindung würde sicherstellen, dass die Mittel tatsächlich in den Wohnbau fließen.
Expertinnen und Experten werden die konkreten Auswirkungen des Mietenpakets auf den österreichischen Wohnungsmarkt in den kommenden Monaten und Jahren genau beobachten. Befürworter erwarten eine spürbare Entlastung für Miethaushalte und eine Dämpfung der Wohnkostendynamik. Kritiker aus der Immobilienwirtschaft hatten im Vorfeld Bedenken geäußert, dass zu starke Regulierungen die Investitionsbereitschaft im Wohnbau bremsen könnten.
Die tatsächliche Entwicklung wird von mehreren Faktoren abhängen, darunter die allgemeine Inflationsentwicklung, die Bautätigkeit und die Nachfrage am Wohnungsmarkt. Das Mietenpaket ist jedenfalls ein bedeutender Eingriff in die Mietpreisgestaltung, der das Kräfteverhältnis zwischen Vermietern und Mietern neu justiert.
Für betroffene Mieterinnen und Mieter ergeben sich aus dem neuen Regelwerk konkrete Handlungsempfehlungen:
Bei Unklarheiten bezüglich der eigenen Mietsituation empfiehlt sich eine Beratung bei der Mietervereinigung oder der Arbeiterkammer, die kostenlose Unterstützung bei mietrechtlichen Fragen anbieten.
Wichtig ist auch der Stichtag: Die neuen Regelungen gelten für Vertragsabschlüsse und Verlängerungen ab dem 1. Jänner 2026. Für bestehende Verträge, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden, können teilweise andere Bestimmungen gelten. Eine individuelle Prüfung des jeweiligen Mietvertrags ist daher ratsam.
Das Mietenpaket reiht sich in eine Serie von wohnpolitischen Maßnahmen ein, die in den vergangenen Jahren in Österreich umgesetzt wurden. Es bleibt abzuwarten, ob weitere Schritte in Richtung eines umfassenden Mietrechtsreform folgen werden, wie von Teilen der Regierung angekündigt.