Bewerter-Allianz bewertete rund 100 Standorte; Ergebnis im dreistelligen Millionenbereich
Die Bewerter-Allianz hat ein österreichweites Tankstellennetz mit rund 100 Standorten bewertet. Laut Aussendung liegt der aggregierte Gesamtwert im dreistelligen Millionenbereich; die Abweichung zu am Markt realisierten Werten beträgt demnach nur einen niedrigen einstelligen Prozentbereich.
Die Bewerter-Allianz, ein neu gebildeter Zusammenschluss erfahrener Sachverständiger für Immobilienbewertung, hat nach eigener Darstellung ein österreichweites Tankstellennetz mit rund 100 Standorten bewertet. In der Aussendung teilt die Allianz mit, dass der ermittelte Gesamtwert im dreistelligen Millionenbereich liege und die Abweichung gegenüber den mittlerweile tatsächlich am Markt erzielten Werten sich nur im niedrigen einstelligen Prozentbereich bewege.
Die Allianz beschreibt das Ergebnis als ein Ergebnis, „das in dieser Wertdimension methodische Maßstäbe setzt.“ In der Mitteilung betonen Wolfgang Schmitzer und Alexander Raev, dass Tankstellen als Sonderimmobilien besondere Bewertungsansätze erforderten, weil sie nicht nur Liegenschaften, sondern zugleich Betriebe mit komplexen Eigentümer- und Pachtstrukturen sowie regulatorischen Besonderheiten seien.
Nach Angaben der Bewerter-Allianz handelte es sich um ein komplexes Großmandat, bei dem rund 100 Tankstellenstandorte in Österreich einer systematischen Bewertung unterzogen wurden. Die Allianz hebt hervor, dass hierbei aktuelles, „einzigartig dichtes und valides Datenmaterial“ über diese Sonderimmobilien aggregiert worden sei, das für die Bewertungssumme und die Genauigkeit der Ergebnisse ausschlaggebend gewesen sein soll.
In der Aussendung führt die Bewerter-Allianz als Gründe dafür an, dass viele Sachverständige das Segment Tankstelle meiden würden: komplexe Eigentümerstrukturen, mehrgliedrige Pachtkonstellationen, regulatorische Sonderlagen sowie die laufende Transformation in Richtung Shop, Gastronomie, Autopflege und E-Ladeinfrastruktur. Die Allianz nennt dieses Segment ausdrücklich als einen ihrer Schwerpunkte.
Die Bewerter-Allianz berichtet, sie habe für die Bewertung von Tankstellen ein eigenes Modell entwickelt, dessen Kern eine systematische Standortbeurteilung ist. In diesem Modell werden Faktoren wie Literumsatz, Shop- und Gastroangebot, Sichtbarkeit, Verkehrsfrequenz, Zu- und Abfahrtssituation, Konkurrenzumfeld und Altlastenrisiko gewichtet und zu einem Standortindex zusammengeführt.
Aus dem Standortindex leiten die Bewerter-Allianz zufolge konsistent der Liegenschaftszinssatz, die Nutzungsdauer und Pachtansätze ab. Zusätzlich werden Spezialthemen gesondert ausgewiesen, dazu zählen Investitionen aus der Verordnung über brennbare Flüssigkeiten 2023 (VbF 2023), die Wirtschaftlichkeit von Ladeinfrastruktur sowie mögliche Abbruchkosten.
Die Meldung nennt keine exakte Gesamtsumme, sondern verwendet für den aggregierten Wert die Formulierung „dreistelliger Millionenbereich“. Ebenso bleibt die Angabe zur Marktabweichung in der Aussendung allgemein: Es heißt, die Abweichung gegenüber am Markt erzielten Werten bewege sich „nur im niedrigen einstelligen Prozentbereich“, ohne konkrete Prozentzahlen zu nennen. Die Aussendung gibt keine Aufschlüsselung nach Regionen oder Einzelstandorten an.
Die Bewerter-Allianz macht in ihrer Darstellung deutlich, dass die besondere Doppelrolle von Tankstellen als Betrieb und als Liegenschaft die Methodik beeinflusst. Laut Aussendung beginne ihr Bewertungsansatz mit dem Verständnis des Betriebs — Standort, Verkehrsfrequenz, Konkurrenzumfeld, Shop-Performance und regulatorischer Status — und leite daraus die Bewertungsparameter ab. Konkrete monetäre Details zu einzelnen Positionen, Verteilungen oder summierten Posten nennt die Mitteilung nicht.
Standortindex: Der Standortindex ist nach Angaben der Bewerter-Allianz ein gewichteter Kennwert, der mehrere Einflussgrößen zusammenführt. Im Modell dient dieser Index als Ausgangspunkt, aus dem weitere Parameter logisch abgeleitet werden. Die Meldung beschreibt den Index als zentrales Instrument, das Standortmerkmale vergleichbar mache.
Literumsatz: Als Literumsatz bezeichnet die Aussendung die verkaufte Menge an Kraftstoff an einem Standort in einem definierten Zeitraum. Die Bewerter-Allianz nennt den Literumsatz als zentrale Kennzahl, die in die Standortbewertung eingeht und Aussagen zur Betriebswirtschaftlichkeit eines Standorts unterstützt.
Liegenschaftszinssatz: Der Liegenschaftszinssatz wird im vorgestellten Modell aus dem Standortindex abgeleitet. Die Allianz gibt an, diesen Zinssatz zur Bewertung entsprechender Ertragsgrößen zu nutzen und ihn damit konsistent mit dem Standortprofil zu koppeln. Die Aussendung stellt den Zinssatz als Ergebnis der Indexbewertung dar, nennt aber keine konkreten Zinssatzwerte.
Nutzungsdauer: Mit Nutzungsdauer ist laut Aussendung die wirtschaftlich zu erwartende Nutzungszeit einer Immobilie oder eines Anlagenteils gemeint. Die Bewerter-Allianz führt aus, dass die Nutzungsdauer im Modell aus dem Standortindex abgeleitet wird und somit Standortcharakteristika widerspiegelt. Konkrete Zeiträume werden in der Mitteilung nicht explizit genannt.
Pachtansätze: Die Meldung nennt Pachtansätze als weiteren aus dem Standortindex abgeleiteten Parameter. Insbesondere weist die Aussendung darauf hin, dass mehrgliedrige Pachtkonstellationen bei Tankstellen für die vertragliche Nutzungsstruktur von Bedeutung sind. Solche Konstellationen können laut Mitteilung die Bewertung der vertraglich gesicherten Erträge beeinflussen.
Die Aussendung verweist auf die Verordnung über brennbare Flüssigkeiten 2023 (VbF 2023) und nennt gestaffelte Übergangsfristen für bestehende Anlagen. Nach Mitteilung enden diese Übergangsfristen je nach Baujahr und Anlagenteil zwischen 2025 und 2034. Die Bewerter-Allianz erklärt, dass Investitionen, die aus der VbF 2023 resultieren, im Modell separat betrachtet und ausgewiesen werden.
In der Meldung wird die getrennte Ausweisung solcher Investitionsbedarfe als Teil der Modellierung genannt. Konkrete Summen oder eine Aufschlüsselung der erwarteten Investitionen pro Standort nennt die Aussendung nicht; sie beschreibt lediglich die Berücksichtigung dieses regulatorischen Faktors als eigenständigen Bewertungsaspekt.
Die Bewerter-Allianz nennt mehrere Spezialthemen, die im Bewertungsmodell getrennt ausgewiesen werden. In der Aussendung werden folgende Punkte explizit angeführt: Investitionen infolge der VbF 2023 mit gestaffelten Übergangsfristen, die Wirtschaftlichkeit von Ladeinfrastruktur sowie mögliche Abbruchkosten. Diese Elemente werden demnach nicht allein über den Standortindex abgebildet, sondern separat dargestellt.
Die getrennte Ausweisung soll laut Meldung helfen, regulatorische Investitionen und spezielle Kostenarten sichtbar zu machen, ohne dass sie das grundlegende Standortprofil verzerren. Details zu konkreten Bewertungsansätzen oder Bewertungsgrößen für diese Spezialthemen nennt die Aussendung nicht.
Die Bewerter-Allianz stellt ihren Ansatz so dar, dass durch die Zusammenführung operativer und standortbezogener Daten eine konsistente Ableitung von Bewertungsparametern möglich sei. Konkret nennt die Aussendung die Herleitung von Liegenschaftszinssatz, Nutzungsdauer und Pachtansätzen aus dem Standortindex. Die Mitteilung betont die logische Koppelung zwischen Standortmerkmalen und Bewertungsparametern, ohne monetäre Einzelwerte zu veröffentlichen.
Weiterhin hebt die Allianz hervor, dass Spezialfragen wie regulatorisch bedingte Investitionen, Ladeinfrastruktur und Abbruchkosten getrennt ausgewiesen werden. Die Meldung enthält jedoch keine Angaben zu konkreten Summen, Verteilungen oder einzelnen Standortwerten; sie präsentiert das Modell als methodischen Rahmenwerk und nicht als vollständige Datenpublikation.
Die Bewerter-Allianz bezeichnet sich in der Aussendung als ein neuer Zusammenschluss erfahrener Sachverständiger für Immobilienbewertung. In der Mitteilung werden die Namen Wolfgang Schmitzer und Alexander Raev als Vertreter der Allianz genannt.
Das Mandat wird in der Presseaussendung als komplex beschrieben und bezieht sich auf ein österreichweites Tankstellennetz mit rund 100 Standorten. Die Allianz beschreibt die dabei entstandenen Daten als dicht und valide und hebt die Aggregation dieses Datenmaterials hervor.
Die Bewerter-Allianz gibt den Gesamtwert in der Meldung nur als „dreistelliger Millionenbereich“ an. Eine detailliertere Aufschlüsselung oder eine einzelne Summenangabe enthält die Aussendung nicht.
Die Meldung stellt fest, dass die Abweichung gegenüber mittlerweile am Markt erzielten Werten sich „nur im niedrigen einstelligen Prozentbereich“ bewege. Konkrete Prozentzahlen nennt die Aussendung nicht.
Die Aussendung führt als Gründe die komplexe Doppelrolle von Tankstellen als Betrieb und Liegenschaft, komplexe Eigentümerstrukturen, mehrgliedrige Pachtkonstellationen und regulatorische Sonderlagen an. Außerdem nennt die Meldung die laufende Transformation von Tankstellen hin zu Shop-, Gastronomie-, Autopflege- und E-Ladeangeboten als zusätzliche Komplexitätsquelle.
Als separat ausgewiesene Spezialthemen nennt die Aussendung Investitionen infolge der VbF 2023 sowie die Wirtschaftlichkeit von Ladeinfrastruktur und mögliche Abbruchkosten. Zur VbF 2023 verweist die Meldung auf gestaffelte Übergangsfristen, die je nach Baujahr und Anlagenteil zwischen 2025 und 2034 enden.
Quelle: Aussendung der Bewerter-Allianz (OTS). Für weitere Informationen nennt die Meldung folgenden Kontakt:
Bewerter-Allianz
Wolfgang Schmitzer
Telefon: +436641016008
E-Mail: w.schmitzer [at] side-immobilien.at
Website: https://www.bewerter-allianz.at/
Hinweis: Angaben in diesem Bericht beruhen ausschließlich auf der genannten Presseaussendung der Bewerter-Allianz.