Handel setzt auf Effizienz statt Expansion - Top-Lagen behaupten sich weiterhin
Neue Studie zeigt: E-Commerce und Konsumwandel verändern die österreichische Handelslandschaft. Leerstände steigen vor allem in Nebenlagen.
Der österreichische Handel befindet sich weiterhin in einem tiefgreifenden Strukturwandel. Laut dem brandneuen "Handelsflächen-Report 2026" von RegioPlan Consulting, der erstmals in Kooperation mit dem Handelsverband präsentiert wurde, reduzierten sich die Verkaufsflächen 2025 um etwa 3,0 Prozent. Damit hat sich der Rückgang im Vergleich zum Rekordjahr 2024 mit minus 3,3 Prozent wieder etwas abgeschwächt.
"Was wir derzeit sehen, ist kein Rückzug des Handels, sondern ein Effizienz- und Qualitätsupgrade", erklärt Rainer Will, Geschäftsführer des Handelsverbands. "Standorte werden gezielt optimiert, Konzepte geschärft und Flächen dort reduziert, wo sie wirtschaftlich nicht mehr nachhaltig sind." Österreich weise aber weiterhin eine hohe Verkaufsflächendichte auf, die sich auch mit der notwendigen Versorgungssicherung in den alpinen Gebieten begründen lasse.
Seit 2014 ist ein kontinuierlicher Rückgang der Verkaufsfläche zwischen 1,5 und 2,5 Prozent pro Jahr zu beobachten. Die Jahre 2024 und 2025 waren dabei Ausreißer nach oben, geprägt durch die Schließungen bei den Möbelhandelsketten Kika und Leiner sowie mehreren größeren Bekleidungs- und Schuhhändlern.
Im Durchschnitt reduzierte sich die Verkaufsfläche in den letzten zehn Jahren um etwa 280.000 Quadratmeter jährlich. Zum Vergleich: Die größte Shopping Mall des Landes, die Westfield Shopping City Süd, bietet 193.000 Quadratmeter Einkaufsfläche, die größte Geschäftsstraße, die Mariahilfer Straße in Wien, 199.000 Quadratmeter.
Zur rechnerischen Reduktion der Verkaufsfläche pro Einwohner von einst 1,75 Quadratmeter (2014) auf nunmehr 1,5 Quadratmeter hat auch das Bevölkerungswachstum beigetragen.
"Der Rückgang der Verkaufsflächen in den meisten Handelsbranchen ist eine Folge des Wandels im Konsumverhalten, den wir seit über zehn Jahren sehen", betont Romina Jenei, Geschäftsführerin von RegioPlan Consulting. Einerseits sei der E-Commerce zuletzt wieder stärker gewachsen, andererseits fließe ein immer größerer Anteil der Ausgaben nicht mehr in den klassischen Handel, sondern in Gastronomie, Freizeit und Dienstleistungen wie Fitness, Beauty-Behandlungen oder Kurse.
Der Handel reagiert auf diese Veränderungen mit der Optimierung bestehender Netze und der Investition in moderne Formate. Gut funktionierende Standorte werden oft vergrößert und technologisch aufgerüstet, während schwächere Lagen – insbesondere mit geringer Kaufkraft im Einzugsgebiet – aufgegeben werden.
Mittlerweile zeigt sich selbst im Lebensmittelhandel ein leichter Rückgang der Verkaufsflächen. Positiv entwickelt hat sich zuletzt hingegen der Drogeriebereich, in dem Filialvergrößerungen stattfinden und viele Marktteilnehmer weiterhin expandieren.
Trotz des allgemeinen Trends gibt es auch Lichtblicke: Die jährliche Expansionsanalyse von RegioPlan sieht Woolworth mit 48 Neueröffnungen im Zeitraum 2024 bis 2025 als derzeit dynamischstes Unternehmen am österreichischen Retail-Markt. Dass auch am hart umkämpften Modemarkt mit dem richtigen Konzept Expansion möglich ist, zeigen NKD (+16 Geschäfte) und s.Oliver (+8). Der Nonfood-Diskont wächst ebenfalls weiter, etwa dank Action (+7 Stores).
Auch für Markteintritte bleibt Österreich ein attraktives Pflaster: Im März wird die dänische Drogeriekette Normal ihre ersten beiden Stores hierzulande eröffnen. Die Outdoor-Bekleidungsmarke Arc'teryx und der Schuhhändler On Running haben ebenfalls für die nächsten Monate ihre ersten Eröffnungen angekündigt.
Die 25 Top-Geschäftsstraßen des Landes haben sich auch im Vorjahr gut behauptet. Von 2024 auf 2025 verzeichnen sie nur einen leichten Flächenrückgang von 0,4 Prozent und halten bei moderaten Leerstandsquoten von im Schnitt 5,6 Prozent.
Deutlich stärker zeigt sich der Strukturwandel bei mittleren und kleineren Geschäftszonen: Dort ist die Verkaufsfläche in nur einem Jahr um 4,1 Prozent geschrumpft, die Leerstandsquote hingegen bereits auf 14,7 Prozent gestiegen.
"Der Strukturwandel ist im ganzen Land sichtbar, aber er verläuft differenziert", erklärt Handelssprecher Will. "Während schwächere Lagen stärker unter Druck geraten, zeigen Top-Standorte und gut positionierte Konzepte Stabilität." Erfolgsfaktoren bleiben starke Einzugsgebiete, hohe Kaufkraft, ein ausgewogener Branchenmix sowie ein hoher Anteil an Gastronomie, Dienstleistungen und Infrastruktur am Standort.
Etwas besser stellt sich die Entwicklung in der Shopping-Center-Landschaft dar. Die Verkaufsfläche in den Shopping Malls ist durch eine Neueröffnung im letzten Jahr (Supernova Villach) sogar leicht gestiegen (+0,2 Prozent), die Leerstandsquote liegt mit 4,6 Prozent etwas unter jener der Top-Geschäftsstraßen. Die Verkaufsfläche der Retail Parks (Fachmarktzentren) ging hingegen leicht zurück (-0,5 Prozent), wobei auch hier die Leerstandsquote unterdurchschnittlich ist (5,2 Prozent).
Insbesondere in vielen mittelgroßen Städten sehen die Experten weiterhin eine Überversorgung mit Verkaufsfläche. Geringere Quadratmeterumsätze führen dort tendenziell zu weiterem Anpassungsdruck – eine weitere Verkaufsflächenreduktion ist also absehbar.
Den "Overstored"-Rekord hält dabei Wiener Neustadt, wo auf jeden Einwohner 6,5 Quadratmeter Verkaufsfläche kommen. In Steyr, Wels, St. Pölten und Klagenfurt liegt dieser Wert bei rund 5,5 Quadratmeter pro Einwohner, in Krems und Villach immer noch bei mehr als 4,5 Quadratmeter.
Die Folge sind vermehrte Um- und Nachnutzungen von Handelsflächen. Immer mehr Shopping Center integrieren etwa große Ärzte- und Gesundheitszentren in ihr Angebot. Beispiele dafür sind die Millennium City in Wien, der Sillpark in Innsbruck oder das G3 in Gerasdorf. Auch in Innenstädten lässt sich der Wandel klar erkennen – vor allem in Form von mehr Systemgastronomie.
"Nur eine genutzte Fläche ist auch nachhaltig", gibt RegioPlan-CEO Romina Jenei zu bedenken. "Es ist daher bei jeder Nutzung zu prüfen, ob es dafür auch Bedarf gibt, also genügend passende Menschen, die Geld für ein Produkt oder eine Dienstleistung ausgeben." Strukturelle Anpassungen seien dort notwendig, wo dauerhaft zu wenig Frequenz erzielt werde.
"Gastronomie und Dienstleistung können die freiwerdenden Retailflächen kaum substituieren. In vielen Fällen braucht es deshalb eine Verkleinerung von Handelszonen oder gänzliche Umnutzung", so Jenei weiter.
Die Zahlen des Handelsflächen-Reports 2026 zeigen deutlich: Der österreichische Handel befindet sich in einem nachhaltigen Transformationsprozess. Während Top-Standorte und innovative Konzepte weiterhin erfolgreich sind, müssen sich schwächere Lagen auf weitere Veränderungen einstellen.
Die Entwicklung spiegelt internationale Trends wider und zeigt, dass sich der österreichische Handel den veränderten Konsumgewohnheiten anpasst. E-Commerce, veränderte Freizeitpräferenzen und demografischer Wandel werden auch in den kommenden Jahren die Handelslandschaft prägen.