Wohnimmobilien verdoppeln Volumen, Büromarkt fokussiert auf Wiener Hotspots
Der österreichische Investmentmarkt zeigt 2025 starke Erholung mit 4,2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen - Rückkehr zum Vorkrisenniveau.
Der österreichische Investmentmarkt hat sich 2025 deutlich erholt und das Vorkrisenniveau wieder erreicht. Mit einem Gesamttransaktionsvolumen von 4,2 Milliarden Euro verzeichnete der Markt ein Wachstum von 44 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2024: 2,9 Milliarden Euro). Dies geht aus dem aktuellen Markt-Update der OTTO Immobilien GmbH hervor.
Besonders das vierte Quartal 2025 sorgte für spürbare Belebung des Marktes. Im Vergleich zum Fünfjahresschnitt liegt das Volumen im Gesamtjahr 2025 sogar um 16 Prozent höher. Rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens entfielen dabei auf inländische Akteure.
Den stärksten Zuwachs verzeichnete der Wohnimmobilienmarkt mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,3 Milliarden Euro - beinahe eine Verdopplung gegenüber dem Vorjahr (2024: 0,69 Milliarden Euro, +93 Prozent). Maßgeblich für diesen Erfolg waren vor allem Bestandsobjekte mit hohem Vermietungsgrad in Wien und den Landeshauptstädten.
"Das Transaktionsgeschehen konzentriert sich fast vollständig auf Bestandsimmobilien. Die niedrige Neubaupipeline begrenzt das Angebot", erklärt Philipp Maisel, Leiter Investment bei OTTO Immobilien. Ein wesentlicher Anteil des Volumens entfiel auf Verkäufe durch offene Immobilienfonds.
Für 2026 erwartet OTTO Immobilien, dass der Markt weiterhin stark durch Fondsverkäufe und selektive Bestandsdeals geprägt sein wird. Die geringe Verfügbarkeit von Neubauprojekten wird das Angebot auch künftig begrenzen.
Der Büroimmobilienmarkt erreichte 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 1,1 Milliarden Euro und lag damit leicht unter dem Vorjahreswert (2024: 1,19 Milliarden Euro, -6 Prozent). Ein wesentlicher Teil des Volumens entfiel jedoch auf großvolumige Transaktionen mit Prestigecharakter in etablierten Wiener Büro-Hotspots.
"Der Fokus lag klar auf erstklassigen, ESG-konformen Immobilien in zentralen Wiener Lagen mit langfristig gesicherten Mieteinnahmen", berichtet Anthony Crow, Leiter Gewerbe bei OTTO Immobilien. Auffällig war die hohe Zahl an Off-Market-Transaktionen, bei denen mehrere prominente Deals ohne öffentlichen Vermarktungsprozess abgewickelt wurden.
Zu den bedeutenden Transaktionen zählten unter anderem Verkäufe am "The ICON Vienna" beim Hauptbahnhof sowie am Austria Campus im zweiten Wiener Bezirk. Für 2026 erwartet OTTO Immobilien eine stabile bis leicht positive Entwicklung, unterstützt durch weitere Zinssenkungen und die anhaltende Nachfrage nach Core-Objekten in Spitzenlagen.
Im Segment Industrie und Logistik erreichte das Transaktionsvolumen 2025 rund 604 Millionen Euro - ein Anstieg um 35 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2024: 448 Millionen Euro). Damit wurde der zweithöchste Wert der vergangenen fünf Jahre erzielt.
Der Fokus liegt auf Bestandsobjekten, da die Fertigstellungen jährlich abnehmen. Neben der stabilen Nachfrage nach modernen Flächen in zentrumsnahen Lagen zeigt sich ein klarer Trend zu kleineren Einheiten zwischen 500 und 3.000 Quadratmetern für Klein- und Mittelbetriebe.
"Developer greifen diesen Trend auf und entwickeln gezielt entsprechende Projekte. Für Investoren ergeben sich daraus erhebliche Vorteile", erklärt Anthony Crow. Eine breitere Mieterstruktur reduziere Risiken, gleichzeitig erhalten Unternehmen die Möglichkeit, am Standort zu wachsen. Zudem rücken Sale-and-Leaseback-Transaktionen wieder stärker in den Fokus.
Ältere Bestandsobjekte, die heutigen Standards nicht entsprechen, stehen hingegen unter zunehmendem Preisdruck. Dies unterstreicht die Bedeutung von Modernisierung und Nachhaltigkeit in diesem Marktsegment.
"Der Investmentmarkt hat 2025 klar an Vertrauen zurückgewonnen. Die starke zweite Jahreshälfte zeigt, dass Kapital wieder mehr bereitsteht und Transaktionen umgesetzt werden", kommentiert Eugen Otto, Geschäftsführer von OTTO Immobilien, die positive Entwicklung.
Für 2026 rechnet das Unternehmen mit einer stärkeren Rückkehr institutioneller Investoren aus dem deutschen Raum. "Für 2026 rechnen wir mit einer stärkeren Rückkehr institutioneller Investoren aus dem deutschen Raum", prognostiziert Philipp Maisel.
Trotz weiterhin anspruchsvoller Rahmenbedingungen rechnet OTTO Immobilien für 2026 mit einer weiteren Belebung des Investmentmarktes. Sinkende Finanzierungskosten, stabilisierte Preisniveaus und eine zunehmende Aktivität institutioneller Investoren könnten das Transaktionsgeschehen zusätzlich stärken.
"Die Marktteilnehmer haben sich auf das neue Zinsumfeld eingestellt. Das schafft Planungssicherheit. Wir erwarten 2026 eine kontinuierliche Zunahme an Transaktionen über mehrere Assetklassen hinweg", resümiert Eugen Otto.
Im ausgewiesenen Gesamttransaktionsvolumen sind neben den hervorgehobenen Assetklassen Wohnen, Büro sowie Industrie und Logistik auch Handel, Hotel, betreibergeführtes Wohnen und sonstige Nutzungsarten enthalten.
Die Erholung des österreichischen Investmentmarktes spiegelt einen internationalen Trend wider. Nach der Zinskrise der vergangenen Jahre stabilisieren sich die Märkte wieder, wobei Österreich mit seinem 44-prozentigen Wachstum eine überdurchschnittlich positive Entwicklung zeigt.
Die Fokussierung auf Qualitätsimmobilien in zentralen Lagen sowie die stabile Nachfrage nach nachhaltigen und ESG-konformen Objekten unterstreichen die Reife des österreichischen Marktes. Investoren setzen verstärkt auf langfristige Wertstabilität und nachhaltige Erträge.
Das wieder erreichte Vorkrisenniveau des Transaktionsvolumens signalisiert eine Normalisierung der Marktbedingungen und schafft eine solide Basis für weiteres Wachstum in den kommenden Jahren.