Die Mietpreise in Österreich erreichen neue Höchststände: Durchschnittlich 16 Euro pro Quadratmeter müssen Mieter im ersten Quartal 2024 bezahlen - ein Anstieg von 8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. ...
Die Mietpreise in Österreich erreichen neue Höchststände: Durchschnittlich 16 Euro pro Quadratmeter müssen Mieter im ersten Quartal 2024 bezahlen - ein Anstieg von 8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig entspannt sich die Situation am Mietmarkt leicht, da erstmals seit zwei Jahren wieder mehr Wohnungen verfügbar sind. Diese paradoxe Entwicklung zeigt eine aktuelle Analyse von ImmoScout24, die 95.000 Inserate auswertete.
Die regionalen Unterschiede bei den Mietpreisen in Österreich sind dramatisch: Während in Wien durchschnittlich 22,41 Euro pro Quadratmeter verlangt werden, müssen Mieter im günstigsten Bundesland Burgenland nur 11,72 Euro bezahlen. Diese Spanne von über 10 Euro pro Quadratmeter verdeutlicht die enormen Unterschiede zwischen urbanen Zentren und ländlichen Gebieten.
Nach Wien folgen Salzburg mit 21,23 Euro und Tirol mit 21,13 Euro pro Quadratmeter. Diese drei Bundesländer bilden die Spitzengruppe und liegen deutlich über dem österreichischen Durchschnitt. "Neue Wohnungen in beliebten Städten haben ihren Preis – und der steigt auch weiter", erklärt Joseph Obiegbu, Geschäftsführer von ImmoScout24 Österreich.
Erfreulicher ist die Situation in fünf Bundesländern, die unter dem nationalen Durchschnitt von 16 Euro liegen. Das Burgenland führt diese Liste mit 11,72 Euro an, gefolgt von Niederösterreich (12,98 Euro), Oberösterreich (13,29 Euro), der Steiermark (13,85 Euro) und Kärnten (15,13 Euro). Besonders bemerkenswert: Das Burgenland war das einzige Bundesland, in dem die Mietpreise sogar sanken, nachdem im Vorjahr einzelne teure Neubauprojekte den Durchschnitt nach oben getrieben hatten.
Nach zwei Jahren rückläufiger Verfügbarkeit von Mietimmobilien zeigt sich 2024 eine Trendwende: Das Angebot steigt österreichweit um 9 Prozent. Diese Entwicklung ist besonders in Niederösterreich spürbar, wo 18 Prozent mehr Mietobjekte verfügbar sind. Auch Vorarlberg (+15 Prozent), Wien (+10 Prozent) sowie Tirol und Kärnten (jeweils +9 Prozent) verzeichnen deutliche Zuwächse beim Angebot.
Diese Entspannung am Angebotsmarkt führt Experten auf eine veränderte Nachfragestruktur zurück. "Viele Suchende interessieren sich wieder mehr für das Kaufen und dementsprechend weniger für das Mieten von Immobilien", so Obiegbu. Dennoch warnt er vor vorschneller Entwarnung: "Damit sind die strukturellen Probleme und der langfristige Wohnraummangel nicht aus der Welt geschafft."
Während das Angebot österreichweit steigt, entwickelt sich die Nachfrage regional sehr unterschiedlich. Spitzenreiter bei der Nachfragesteigerung ist Tirol mit einem Plus von 16 Prozent, gefolgt von der Steiermark (+14 Prozent) und Vorarlberg sowie Kärnten (jeweils +11 Prozent).
Umgekehrt verzeichnen andere Bundesländer rückläufige Nachfrage: Salzburg (-11 Prozent), Burgenland (-9 Prozent) und Wien (-4 Prozent). Besonders interessant ist der Fall Salzburg, wo sich der Rückgang hauptsächlich auf die Stadt Salzburg konzentriert, während andere Gemeinden des Bundeslandes an Attraktivität gewonnen haben.
Die aktuelle Mietpreisentwicklung muss im Kontext der vergangenen Jahrzehnte betrachtet werden. Seit 2000 sind die Mietpreise in Österreich kontinuierlich gestiegen, wobei sich der Anstieg in den letzten fünf Jahren deutlich beschleunigt hat. Während zwischen 2000 und 2015 die jährlichen Steigerungen meist bei 2-4 Prozent lagen, sind sie seit 2020 regelmäßig im einstelligen Bereich geblieben, erreichen aber nun wieder 8 Prozent.
Diese Entwicklung steht in direktem Zusammenhang mit mehreren Faktoren: Der anhaltenden Urbanisierung, niedrigen Zinsen in der Vergangenheit, gestiegenen Baukosten und einem strukturellen Mangel an leistbarem Wohnraum in beliebten Lagen. Gleichzeitig haben regulatorische Maßnahmen wie die Mietrechtsreform und verschiedene Wohnbauförderungen versucht, dämpfend zu wirken.
Im internationalen Vergleich bewegt sich Österreich im Mittelfeld der deutschsprachigen Länder. Deutschland verzeichnet ähnliche Mietpreissteigerungen, wobei Städte wie München oder Frankfurt noch höhere Quadratmeterpreise erreichen als Wien. Die Schweiz liegt preislich deutlich über österreichischen Niveau, jedoch sind dort auch die Einkommen entsprechend höher.
Bemerkenswert ist, dass alle drei Länder ähnliche Herausforderungen beim Wohnungsangebot haben: hohe Nachfrage in städtischen Gebieten, Flächenverknappung und steigende Baukosten. Dennoch zeigen sich unterschiedliche Lösungsansätze: Während Deutschland verstärkt auf sozialen Wohnungsbau setzt, fokussiert Österreich auf gemeinnützigen Wohnbau und die Schweiz auf marktwirtschaftliche Mechanismen.
Die Mietpreissteigerung von 8 Prozent bedeutet für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung zusätzliche Kosten von etwa 90 Euro pro Monat oder 1.080 Euro pro Jahr. Bei einem mittleren Haushaltseinkommen von etwa 50.000 Euro brutto entspricht dies einer zusätzlichen Belastung von rund 2 Prozent des Bruttoeinkommens.
Besonders betroffen sind junge Menschen und Familien, die oft einen überproportionalen Anteil ihres Einkommens für Miete ausgeben. In Wien, wo die höchsten Mieten verlangt werden, können die Wohnkosten bereits 40-50 Prozent des Nettoeinkommens erreichen. Diese Entwicklung verstärkt die soziale Ungleichheit und kann zu einer Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte aus begehrten Wohnlagen führen.
Die unterschiedlichen Mietpreise zwischen den Bundesländern spiegeln auch die regionalen Einkommensunterschiede wider. Während in Wien die Löhne tendenziell höher sind, können sie die deutlich höheren Wohnkosten oft nicht vollständig kompensieren. Umgekehrt bieten Bundesländer wie das Burgenland oder Oberösterreich ein besseres Verhältnis zwischen Einkommen und Wohnkosten.
Die Angebotsmiete bezeichnet den Preis, den Vermieter für ihre Immobilien verlangen. Sie unterscheidet sich von der tatsächlich bezahlten Miete, da oft noch Verhandlungsspielraum besteht. In der ImmoScout24-Analyse werden Bruttomieten betrachtet, die neben der Nettomiete auch Betriebskosten umfassen, jedoch ohne Heiz- und Stromkosten.
Der Median als statistische Kennzahl hat gegenüber dem arithmetischen Mittel den Vorteil, dass er weniger anfällig für Ausreißer ist. Wenn einzelne sehr teure oder sehr günstige Immobilien am Markt sind, verzerren sie den Median weniger als den Durchschnitt. Dies macht ihn zu einem aussagekräftigeren Indikator für das tatsächliche Preisniveau.
Die Nachfrage wird über die Anzahl der Suchanfragen und Interessensbekundungen gemessen. Ein Anstieg der Nachfrage bei gleichbleibendem Angebot führt typically zu Preissteigerungen, während ein Angebotsüberschuss dämpfend wirkt. Die aktuelle Situation zeigt, dass trotz steigenden Angebots die Preise weiter zunehmen, was auf eine nach wie vor hohe Grundnachfrage hindeutet.
Experten erwarten für die kommenden Jahre eine weitere Entspannung beim Angebot, jedoch keine dramatischen Preisrückgänge. Mehrere Faktoren sprechen für eine Stabilisierung auf hohem Niveau: Die gestiegenen Baukosten werden sich in den Mieten niederschlagen, die anhaltende Urbanisierung sorgt weiterhin für Nachfrage in städtischen Gebieten, und die Zinswende könnte mehr Menschen vom Kauf- zum Mietmarkt bringen.
Mittelfristig könnten staatliche Interventionen wie verstärkte Wohnbauförderung oder Mietobergrenzen in bestimmten Gebieten dämpfend wirken. Gleichzeitig arbeitet die Regierung an Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnungsangebots, etwa durch Widmungsreformen oder steuerliche Anreize für Vermieter.
Die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft könnte langfristig zu einer Entspannung führen, jedoch erst in 10-15 Jahren spürbar werden. Bis dahin bleibt die Wohnraumfrage eine der zentralen sozialpolitischen Herausforderungen Österreichs.
Angesichts der aktuellen Marktlage empfehlen Experten Mietsuchenden, flexibel bei der Standortwahl zu sein. Gerade in den günstigeren Bundesländern lassen sich noch bezahlbare Wohnungen finden, oft mit guter Verkehrsanbindung zu den Wirtschaftszentren. Auch sollten alternative Wohnformen wie Baugruppen oder genossenschaftlicher Wohnbau in Betracht gezogen werden.