Nach dem dramatischen Einbruch auf nur 33.333 verkaufte Eigentumswohnungen im Jahr 2024 erlebt Österreichs Immobilienmarkt 2025 eine bemerkenswerte Erholung. Mit 40.576 verbücherten Wohnungen verze...
Nach dem dramatischen Einbruch auf nur 33.333 verkaufte Eigentumswohnungen im Jahr 2024 erlebt Österreichs Immobilienmarkt 2025 eine bemerkenswerte Erholung. Mit 40.576 verbücherten Wohnungen verzeichnet der Markt ein Plus von 21,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr, wie der aktuelle RE/MAX-ImmoSpiegel auf Basis aller Grundbucheintragungen zeigt. Besonders Wien trumpft mit einem Zuwachs von 24,7 Prozent auf, während die Preise österreichweit moderat um 3,1 Prozent auf durchschnittlich 266.583 Euro anziehen.
Die Zahlen des RE/MAX-ImmoSpiegels basieren auf einer einzigartigen Datenbasis: Sämtliche tatsächlich verkauften und im österreichischen Grundbuch verbücherten Eigentumswohnungen fließen in die Analyse ein. "Seit 2009 arbeiten wir nur mit der Gesamtheit aller tatsächlich verkauften Wohnungen und nicht mit irgendwelchen Stichproben und Teilmengen", betont Mag. Anton E. Nenning, Head of Communication & Research von RE/MAX Austria. Diese Methodik unterscheidet sich grundlegend von anderen Marktanalysen, die oft auf Stichproben oder Angebotspreisen basieren.
Das Grundbuch ist das zentrale Register für Eigentumsrechte an Immobilien in Österreich. Jeder Verkauf einer Eigentumswohnung muss dort eingetragen werden, wodurch eine lückenlose Dokumentation aller Transaktionen entsteht. Die Zusammenarbeit mit IMMOunited ermöglicht es RE/MAX, diese Daten vollständig auszuwerten und um weitere Informationen wie Flächenangaben und Baujahr zu ergänzen.
Wien entwickelt sich 2025 zum Motor der österreichweiten Markterholung. Mit 11.915 Kaufakten überschreitet die Bundeshauptstadt erstmals seit 2024 wieder die 10.000er-Marke und verzeichnet einen Umsatzsprung um 966 Millionen Euro auf 4,19 Milliarden Euro. Dieser Wert markiert den dritthöchsten Umsatz seit Beginn der RE/MAX-Analyse im Jahr 2009.
Die Quadratmeterpreise in Wien erreichen mit 5.512 Euro einen neuen Spitzenwert und liegen damit 472 Euro über dem zweitteuersten Bundesland Salzburg. Besonders bemerkenswert: Der Preisanstieg von 6,5 Prozent übertrifft die bundesweite Inflationsrate von 3,6 Prozent deutlich und signalisiert eine zunehmende Verknappung des Angebots in der Hauptstadt.
Das Ranking der teuersten Bezirke bleibt ein "Wiener Derby mit wenigen Gästen": Die Innere Stadt führt vor Wieden, Döbling und der Leopoldstadt. Erst auf Platz fünf folgt mit Kitzbühel der erste Nicht-Wiener Bezirk. Das untere Preisviertel in Wien beginnt bei 195.141 Euro, während das obere Segment erst bei 419.000 Euro startet - ein Indiz für die extreme Spreizung des Wiener Wohnungsmarkts.
Alle neun Bundesländer verzeichnen 2025 Zuwächse bei den Verkaufszahlen, wobei sich deutliche regionale Unterschiede zeigen. Vorarlberg führt mit einem prozentualen Plus von 29,6 Prozent, gefolgt von der Steiermark mit 27,8 Prozent. In absoluten Zahlen dominiert erwartungsgemäß Wien mit einem Zuwachs von 2.362 Transaktionen.
Die Steiermark etabliert sich mit 6.553 verkauften Wohnungen als zweitgrößter Markt Österreichs, während Oberösterreich mit 5.077 Transaktionen auf Platz drei folgt. Bemerkenswert ist die Entwicklung in Niederösterreich, das mit einem Preisanstieg von 5,5 Prozent auf 211.785 Euro die stärkste Preisdynamik aller Bundesländer aufweist.
Vorarlberg verteidigt seine Position als teuerstes Bundesland mit einem durchschnittlichen Wohnungspreis von 355.189 Euro, einem Anstieg von 4,9 Prozent. Die Umsatzsteigerung von 36,4 Prozent auf 852 Millionen Euro ist zwar beeindruckend, liegt aber noch deutlich unter den Milliarden-Umsätzen von 2021 und 2022. In Bregenz, der teuersten Landeshauptstadt Österreichs, zeigt sich besonders deutlich, wie sich die Nähe zur Schweiz und zu Deutschland auf die Immobilienpreise auswirkt.
Eine besorgniserregende Entwicklung zeigt sich beim Anteil der Bauträgerprojekte am Gesamtwohnungsmarkt. Von 39 Prozent im Jahr 2021 ist dieser Wert kontinuierlich auf nur noch 26 Prozent im Jahr 2025 gesunken. "Dem Kurvenverlauf nach zu schließen, sollte die Talsohle damit erreicht sein. Wenn man die Insolvenzmeldungen in der Baubranche laufend verfolgt, kommen allerdings wieder Zweifel auf", warnt Anton Nenning von RE/MAX.
Diese Entwicklung hat weitreichende Konsequenzen für den österreichischen Wohnungsmarkt. Der Erstbezug wird zunehmend zu einem Luxusgut: Der Preisaufschlag für neuwertige Wohnungen ist von 31,9 Prozent im Jahr 2021 auf 48,8 Prozent im Jahr 2025 gestiegen. Konkret bedeutet dies, dass Käufer für eine Erstbezugswohnung fast 50 Prozent mehr bezahlen müssen als für eine vergleichbare Bestandsimmobilie.
Das aktuelle Marktumfeld bietet noch günstige Rahmenbedingungen für Wohnungskäufer. "Noch ist ein guter Zeitpunkt für einen Kauf: Das niedrigere Zinsniveau spricht dafür und auch das Angebot ist noch gut", erläutert Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von RE/MAX Austria. Allerdings warnt er vor dem Ende der Begünstigung bei der Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr für Hauptwohnsitz-Käufe bis 500.000 Euro, die mit 30. Juni 2026 ausläuft.
Die Grundbuchgebühren sind ein nicht unerheblicher Kostenfaktor beim Wohnungskauf. Normalerweise fallen 1,1 Prozent des Kaufpreises für die Grundbuch- und Pfandrechtseintragung an. Bei einer durchschnittlichen Wohnung von 266.583 Euro entspricht dies einer Ersparnis von etwa 2.930 Euro - ein Betrag, der für viele Käufer durchaus kaufentscheidend sein kann.
Im Vergleich zur allgemeinen Preisentwicklung zeigen sich die Wohnungspreise 2025 moderat. Während die Inflation laut Verbraucherpreisindex um 3,6 Prozent stieg, erhöhten sich die Wohnungspreise nur um 3,1 Prozent. Diese Entwicklung ist bemerkenswert, da Immobilien traditionell als Inflationsschutz gelten und in den vergangenen Jahren oft deutlich stärker gestiegen sind als die allgemeine Teuerung.
Besonders interessant ist die gleichmäßige Preisentwicklung über alle Marktsegmente hinweg. Während 2024 noch unterschiedliche Preissteigerungen je nach Segment zu beobachten waren, bewegten sich 2025 sowohl das untere Preisviertel (+3,2 Prozent) als auch der Median (+3,2 Prozent) und das obere Segment (+2,9 Prozent) nahezu parallel.
Trotz der steigenden Preise hat sich die durchschnittliche Größe der gehandelten Wohnungen kaum verändert. Mit 67,8 Quadratmetern liegt sie exakt auf dem Zehnjahresmittel. Nur in Vorarlberg sind die Wohnungen um 2,6 Prozent größer als der langfristige Durchschnitt, während sie in Oberösterreich und Salzburg geringfügig kleiner ausfallen.
Diese Stabilität ist bemerkenswert, da in vielen europäischen Metropolen die Wohnungsgrößen aufgrund steigender Preise kontinuierlich schrumpfen. In Österreich scheint der Markt bisher noch ausreichend diversifiziert zu sein, um Wohnungen verschiedener Größenklassen anzubieten.
Während acht Bundesländer steigende Preise verzeichnen, entwickeln sich Kärnten und das Burgenland gegen den Trend. In Kärnten sanken die Preise um 1,4 Prozent auf 230.423 Euro, im Burgenland um 2,0 Prozent auf 144.377 Euro. Diese Entwicklung spiegelt die unterschiedlichen wirtschaftlichen Dynamiken in den österreichischen Regionen wider.
Das Burgenland bleibt mit Abstand das günstigste Bundesland für Wohnungskäufer, auch wenn der Umsatz um 20,9 Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Die Quadratmeterpreise von 2.348 Euro liegen weniger als halb so hoch wie in Wien, was das Bundesland für Pendler und Zweitwohnsitz-Suchende attraktiv macht.
Die Experten von RE/MAX warnen vor einer möglichen Verschärfung der Situation in den kommenden Monaten. "Aktuell sehen wir zwei Herausforderungen auf uns zukommen: Der Nahostkonflikt und damit zusammenhängend die steigende Inflation und Entwicklung der Zinsen sowie die Auswirkungen der zu geringen Neubautätigkeit der vergangenen drei Jahre", erklärt Bernhard Reikersdorfer.
Die Angebotsverknappung im Neubaubereich wird sich in den kommenden Jahren verstärkt bemerkbar machen. Die Baubranche kämpft mit Insolvenzen, steigenden Material- und Energiekosten sowie verschärften Finanzierungsbedingungen. Gleichzeitig führt die anhaltende Zuwanderung nach Österreich zu einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum.
Diese Entwicklung könnte zu einer "Preisspirale" führen, bei der sich steigende Preise und sinkende Verfügbarkeit gegenseitig verstärken. Besonders in den Ballungsräumen Wien, Salzburg und Innsbruck ist mit deutlichen Preissteigerungen zu rechnen, wenn das Angebot weiter schrumpft.
Der österreichische Eigentumswohnungsmarkt zeigt 2025 eine bemerkenswerte Erholungstendenz nach dem schwierigen Jahr 2024. Mit über 40.000 verkauften Einheiten und einem Gesamtumsatz von 11,91 Milliarden Euro nähert sich der Markt wieder normalen Dimensionen an, bleibt aber noch 6.243 Einheiten unter dem zehnjährigen Durchschnitt.
Die moderate Preisentwicklung von 3,1 Prozent zeigt, dass der Markt trotz steigender Nachfrage noch nicht überhitzt ist. Allerdings deuten die sinkenden Neubau-Anteile und die regionalen Unterschiede darauf hin, dass sich die Situation in den kommenden Jahren verschärfen könnte. Käufer, die von den aktuell noch günstigen Finanzierungsbedingungen und der Befreiung von Grundbuchgebühren profitieren möchten, sollten daher nicht zu lange zögern.