Trotz Bestellerprinzip: Professionelle Vermittler verhindern Marktstillstand
Neue WKÖ-Studie zeigt: Immobilienmakler sind entscheidend für funktionierenden Wohnungsmarkt, während Bruttokosten weiter steigen.
Der österreichische Immobilienmarkt befindet sich in einem Paradoxon: Während die Nettomieten sinken, explodieren die Gesamtkosten für Mieter. Eine aktuelle Marktanalyse des WKÖ-Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder zeigt jedoch, dass professionelle Immobilienmakler eine Schlüsselrolle dabei spielen, den Markt vor dem Kollaps zu bewahren.
"Wer 2025 in Österreich eine Wohnung gesucht oder vermietet hat, bewegte sich in einem Paradoxon", erklärt Roman Oberndorfer, Obmann des WKÖ-Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Die Einführung des Bestellerprinzips, das die Provision vom Mieter auf den Vermieter übertragen hat, sollte ursprünglich zu einer Entlastung der Wohnungssuchenden führen. Die Realität sieht jedoch anders aus.
Nach einem anfänglichen Rückgang der Mietwohnungsanzeigen sowohl von privaten als auch gewerblichen Anbietern hat sich das Anzeigenvolumen 2025 wieder stabilisiert. Doch die erhoffte Kostenentlastung blieb aus – im Gegenteil: Die Schere zwischen Netto- und Bruttomiete klafft weiter auseinander als je zuvor.
Die Zahlen der WKÖ-Analyse sind eindeutig: Im vierten Quartal 2025 lag der bundesweite Median der Nettomiete bei 10,06 Euro pro Quadratmeter. Die tatsächliche Belastung für Mieter beträgt jedoch 15,22 Euro brutto. Seit Einführung des Bestellerprinzips ist die Gesamtbelastung um 1,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen – genau das Gegenteil dessen, was der Gesetzgeber beabsichtigt hatte.
"Die Mietpreise selbst sind stabil, oft sogar rückläufig. Dass das Wohnen dennoch teurer wird, liegt an Faktoren, die außerhalb der Mietzinsgestaltung liegen", analysiert Mario Zoidl, stellvertretender Obmann im WKÖ-Fachverband und Sprecher der österreichischen Immobilienmakler.
Die Datenerhebung zeigt eine klare Zweiteilung des Marktes: Auf der einen Seite stehen private Inserenten, die häufig mit unrealistischen Preisvorstellungen oder unvollständigen Unterlagen scheitern. Auf der anderen Seite agieren professionelle Makler, die den Markt mit Expertise und realistischen Einschätzungen stabilisieren.
Ein Beispiel aus Niederösterreich verdeutlicht diesen Unterschied: Hier liegen gewerbliche Angebote mit durchschnittlich 8,60 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem privaten Schnitt. "Profis wissen, was der Markt verträgt", betont Zoidl. "Wir sind diejenigen, die dafür sorgen, dass Wohnungen nicht monatelang leer stehen, nur weil die Preisbewertung nicht stimmt."
Die regionalen Daten belegen den sogenannten "Makler-Effekt" eindrucksvoll:
"In genau diesem Umfeld ist der Makler der einzige Puffer", erklärt Zoidl. "Die Steigerung der gewerblichen Anzeigen in den Ballungsräumen ist kein Zufall, sondern ein massives Signal: Die Menschen vertrauen auf den Experten, der liefert."
Die gestiegene Komplexität des Immobilienmarktes macht professionelle Beratung unverzichtbar. "Maklerleistung ist unverzichtbar – wer heute noch glaubt, darauf verzichten zu können, ignoriert die Realität der massiv gestiegenen Komplexität", warnt Zoidl.
Immobilienmakler übernehmen heute weit mehr als nur die reine Vermittlung. Sie bewerten Objekte realistisch, prüfen Unterlagen vollständig, beraten zu rechtlichen Aspekten und sorgen für einen reibungslosen Transaktionsablauf. Diese Dienstleistungen werden in einem zunehmend regulierten und komplexen Marktumfeld immer wichtiger.
"Unsere Leistung ist schlicht marktsystemrelevant", betont Zoidl. "Expertise ist kein Luxus, sondern echte Notwendigkeit." Die Daten bestätigen diese Einschätzung: Ohne professionelle Immobilienmakler würde der reibungslose Ablauf am Markt einbrechen und der Leerstand explodieren.
Oberndorfer ergänzt: "Damit belegen die Daten den ‚Makler-Effekt': Unsere Betriebe halten den Markt sicher und effizient am Laufen – für alle Marktteilnehmer."
Um die Qualität der Immobilienvermittlung weiter zu verbessern, führt die Wirtschaftskammer 2026 die Plattform immomarktplatz.at ein. Diese bietet ein umfangreiches Angebot an gewerblichen Wohnungsanzeigen, die exklusiv 24 Stunden vor anderen Online-Anbietern verfügbar sind.
"Mit immomarktplatz.at werden Immobilienmakler und Wohnungssuchende 2026 noch besser unterstützt", erklärt Oberndorfer. Für Mitgliedsbetriebe des WKÖ-Fachverbandes ist die Insertion kostenlos, was einen zusätzlichen Anreiz für professionelle Anbieter darstellt.
Die Entwicklungen des vergangenen Jahres zeigen deutlich: Der österreichische Immobilienmarkt tendiert zur Professionalisierung. Während private Anbieter zunehmend Schwierigkeiten haben, ihre Objekte erfolgreich zu vermarkten, etablieren sich professionelle Makler als unverzichtbare Marktpartner.
"Immobilienmakler haben 2025 jedenfalls bewiesen, dass sie umfassende Immobiliendienstleister mit Spitzenleistungen für den Markt erbringen", resümieren Oberndorfer und Zoidl gemeinsam. "Mit immomarktplatz.at steht Wohnungssuchenden ein zusätzliches Tool zur Verfügung, um sich sicher und erfolgreich am heimischen Immobilienmarkt mit dem richtigen Experten an der Hand zu bewegen."
Trotz der stabilisierenden Wirkung professioneller Makler bleiben die grundlegenden Herausforderungen des österreichischen Immobilienmarktes bestehen. Die steigenden Gesamtkosten für Mieter, verursacht durch Faktoren außerhalb der eigentlichen Mietzinsgestaltung, erfordern weiterhin politische und regulatorische Aufmerksamkeit.
Die WKÖ-Analyse macht jedoch deutlich: In diesem schwierigen Marktumfeld sind professionelle Immobilienmakler nicht Teil des Problems, sondern ein wesentlicher Teil der Lösung. Sie sorgen dafür, dass der Markt trotz aller Widrigkeiten funktioniert und Wohnungen auch unter erschwerten Bedingungen erfolgreich vermittelt werden.