Ein heftiger Schlagabtausch zwischen österreichischen Wohnbau-Experten und der internationalen Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) entbrennt um die Zukunft des he
Ein heftiger Schlagabtausch zwischen österreichischen Wohnbau-Experten und der internationalen Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) entbrennt um die Zukunft des heimischen Wohnungswesens. Während die OECD in ihrem jüngsten Wirtschaftsbericht scharfe Kritik am österreichischen Wohnungsmarkt übt und weitreichende Reformen fordert, schlägt der Verein für Wohnbauförderung (VWBF) mit deutlichen Worten zurück. Im Zentrum der Auseinandersetzung steht die Frage, ob Österreichs bewährtes System der gemeinnützigen Wohnbauförderung grundlegend umgebaut werden soll – mit weitreichenden Folgen für Millionen von Mietern und Eigentümern im ganzen Land.
Die VWBF-Obfrau Andrea Washietl übt in einer aktuellen Stellungnahme vernichtende Kritik an den OECD-Vorschlägen zur Reform des österreichischen Wohnungssystems. "So richtig der Befund der OECD zur Krise am Wohnungsmarkt in Österreich auch sein mag, so falsch sind ihre Schlussfolgerungen und Empfehlungen", erklärt Washietl mit unmissverständlicher Deutlichkeit. Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung, kurz OECD, ist eine 1961 gegründete internationale Organisation mit Sitz in Paris, die sich der Förderung von Wirtschaftswachstum, Wohlstand und nachhaltiger Entwicklung in ihren 38 Mitgliedsländern widmet. Ihre Empfehlungen haben erheblichen politischen Einfluss, da sie als wirtschaftspolitische Leitlinien für Regierungen weltweit gelten.
Die OECD schlägt konkret eine Verschärfung der Zugangskriterien zum geförderten Wohnbau vor sowie die Einführung regelmäßiger Einkommensprüfungen für bestehende Mieter. Diese Maßnahmen sollen nach Ansicht der OECD zu einer "zielgenaueren Verteilungswirkung" führen und die Effizienz des Systems erhöhen. Doch genau hier setzt die Kritik des VWBF an: Die internationalen Experten würden die spezifische "Funktionslogik des österreichischen gemeinwohlorientierten Wohnungssystems" fundamental verkennen.
Um die Tragweite der Diskussion zu verstehen, muss man einen Blick auf die Besonderheiten des österreichischen Wohnbausystems werfen. Anders als in vielen anderen europäischen Ländern basiert Österreichs Wohnungspolitik seit Jahrzehnten auf dem Prinzip der gemeinnützigen Wohnbauförderung. Dieses System entstand nach dem Ersten Weltkrieg und wurde in der Zweiten Republik systematisch ausgebaut. Gemeinnützige Bauvereinigungen errichten und verwalten Wohnungen nicht gewinnorientiert, sondern im Interesse der Allgemeinheit. Die Mieten werden kostendeckend kalkuliert, Überschüsse fließen in neue Wohnbauprojekte.
Das Besondere am österreichischen Modell ist seine soziale Durchmischung: Geförderte Wohnungen stehen nicht nur einkommensschwachen Schichten zur Verfügung, sondern auch der breiten Mittelschicht. Diese Durchmischung verschiedener Einkommensgruppen in einem Wohnhaus oder Stadtteil gilt als einer der zentralen Stabilitätsfaktoren des Systems. Sie verhindert die Entstehung von sozialen Brennpunkten und Ghettobildung, wie sie in anderen Ländern mit rein sozialem Wohnbau zu beobachten ist.
International wird das österreichische System als "Best-Practice-Modell" geschätzt. Während in Deutschland der soziale Wohnungsbau kontinuierlich schrumpft – von 4 Millionen Sozialwohnungen in den 1980er Jahren auf heute rund 1,2 Millionen – konnte Österreich seinen Bestand an geförderten Wohnungen stabil halten. In der Schweiz hingegen dominiert der private Mietmarkt mit entsprechend hohen Mieten, besonders in den Ballungsräumen Zürich und Genf. Dort zahlen Mieter oft 40-50% ihres Einkommens allein für die Wohnung.
Die VWBF sieht in den OECD-Empfehlungen gleich mehrere fundamentale Probleme. Die vorgeschlagenen einkommensabhängigen Mieten würden nach Ansicht von Washietl "völlig falsche gesellschaftliche Fehlanreize" setzen. Konkret bedeutet dies: Wenn die Miete automatisch steigt, sobald das Einkommen eines Mieters wächst, wird beruflicher Aufstieg indirekt bestraft. Ein Handwerker, der sich weiterbildet und eine Gehaltserhöhung erhält, müsste dann höhere Miete zahlen – ein Anreizsystem, das Eigeninitiative und berufliche Entwicklung konterkariert.
Besonders problematisch sehen die Wohnbau-Experten die Gefahr einer Transformation des österreichischen Systems "in Richtung eines sozialresidualen, neoliberalen Wohnmodells". Sozialresidual bedeutet in diesem Kontext, dass geförderte Wohnungen nur noch als letzter Ausweg für die Ärmsten der Gesellschaft dienen würden. In Großbritannien beispielsweise führte eine ähnliche Politik in den 1980er Jahren unter Margaret Thatcher dazu, dass der soziale Wohnungsbau stigmatisiert wurde und heute nur noch etwa 17% des Wohnungsbestands ausmacht.
Die regelmäßigen Einkommensprüfungen, die die OECD vorschlägt, würden zudem einen erheblichen bürokratischen Aufwand bedeuten. Mieter müssten jährlich ihre Einkommensverhältnisse offenlegen, was nicht nur administrativ kostspielig wäre, sondern auch zu sozialen Spannungen führen könnte. In Deutschland, wo in einigen Bundesländern bereits Fehlbelegungsabgaben eingeführt wurden, zeigten sich ähnliche Probleme: Der Verwaltungsaufwand übersteigt oft die zusätzlichen Einnahmen.
Dass die OECD überhaupt Reformvorschläge unterbreitet, liegt an der unbestreitbaren Krise auf dem österreichischen Wohnungsmarkt. Die Mieten sind in den letzten zehn Jahren deutlich gestiegen, besonders in den Ballungsräumen Wien, Salzburg und Innsbruck. In Wien beispielsweise kostete ein Quadratmeter Neubau-Mietwohnung 2013 noch durchschnittlich 11 Euro, heute sind es über 16 Euro. Diese Entwicklung trifft besonders junge Menschen und Familien mit mittlerem Einkommen hart.
Die Gründe für diese Entwicklung sind vielschichtig: Steigende Baukosten durch verschärfte Umweltauflagen und höhere Materialpreise, Bevölkerungswachstum durch Zuzug aus dem Ausland und den ländlichen Gebieten, sowie eine anhaltende Niedrigzinspolitik, die Immobilien als Investitionsobjekt attraktiv macht. Gleichzeitig sind die verfügbaren Grundstücke in den begehrten Lagen knapp und teuer geworden.
Besonders dramatisch ist die Situation für Wohnungssuchende in Wien, wo trotz des großen Anteils an Gemeindewohnungen (etwa 220.000 Einheiten) die Wartezeiten für geförderte Wohnungen stetig steigen. Derzeit warten rund 45.000 Menschen auf eine Gemeindewohnung, die durchschnittliche Wartezeit beträgt drei bis fünf Jahre. Junge Menschen unter 25 Jahren haben oft gar keine Chance auf eine geförderte Wohnung, da sie die Voraussetzungen noch nicht erfüllen.
Statt die Grundpfeiler des österreichischen Systems zu erschüttern, plädiert die VWBF für eine Stärkung der bewährten Strukturen. "Kein vernünftig denkender Mensch möchte dieses österreichische Konsensmodell durch solch unausgegorene Politikberatungsvorschläge aufs Spiel setzen. Vielmehr brauchen wir eine Stärkung unseres Systems", argumentiert VWBF-Obfrau Washietl.
Die konkreten Ansatzpunkte, die der Verein vorschlägt, sind pragmatisch und zielen auf die Ursachen der Wohnungskrise ab: Eine nachhaltige Absicherung der Wohnbauförderung durch langfristig planbare Budgets würde den gemeinnützigen Bauträgern mehr Planungssicherheit geben. Derzeit schwanken die Förderbudgets der Bundesländer stark und sind oft von der aktuellen Haushaltslage abhängig.
Ein besonders wichtiger Punkt ist die Bereitstellung leistbarer Grundstücke. Hier könnten die öffentliche Hand und die gemeinnützigen Bauträger stärker kooperieren. Das Modell der Erbbaurechte, bei dem das Grundstück im öffentlichen Eigentum bleibt und nur das Gebäude verkauft wird, könnte deutlich ausgebaut werden. In Wien werden bereits erfolgreiche Projekte dieser Art umgesetzt, etwa in der Seestadt Aspern.
Auch die Dekarbonisierung der Gebäudebestände sieht der VWBF nicht als Belastung, sondern als Chance. Verlässliche Rahmenbedingungen für thermische Sanierungen und den Umstieg auf erneuerbare Energien könnten mit einer gezielten Förderungsstrategie verbunden werden. Österreich hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2040 klimaneutral zu werden – der Gebäudesektor, der etwa 10% der nationalen CO2-Emissionen verursacht, spielt dabei eine wichtige Rolle.
Moderne Passivhäuser und Plus-Energie-Gebäude, die mehr Energie produzieren als sie verbrauchen, sind bereits heute technisch möglich. Die gemeinnützigen Bauträger könnten hier Vorreiter sein, wenn die politischen Rahmenbedingungen stimmen. In Vorarlberg etwa entstehen bereits ganze Siedlungen im Passivhaus-Standard, die langfristig niedrige Betriebskosten für die Mieter bedeuten.
Ein Blick über die Grenzen zeigt, warum das österreichische Modell international so geschätzt wird. In Deutschland führte die Privatisierung großer Wohnungsbestände in den 2000er Jahren zu erheblichen Problemen. Konzerne wie Deutsche Wohnen oder Vonovia kauften zehntausende Wohnungen und erhöhten systematisch die Mieten. Berlin musste 2021 sogar einen "Mietendeckel" einführen (der später vom Verfassungsgericht aufgehoben wurde), um die Situation zu entschärfen.
In Frankreich wiederum konzentriert sich der soziale Wohnungsbau stark auf die Vorstädte (banlieues), was zu sozialer Segregation und Ghettobildung führte. Die Unruhen in französischen Vorstädten der letzten Jahrzehnte sind auch eine Folge dieser verfehlten Wohnungspolitik. In den Niederlanden hingegen gibt es ein ähnliches System wie in Österreich mit Wohnbaugenossenschaften, die etwa 30% des Wohnungsbestands verwalten. Auch hier zeigt sich, dass soziale Durchmischung zu stabileren Nachbarschaften führt.
Die USA schließlich gelten als Paradebeispiel für gescheiterte Wohnungspolitik: Der öffentliche Wohnungsbau wurde dort in den 1990er Jahren weitgehend abgeschafft, nachdem Großsiedlungen wie das berüchtigte Cabrini-Green in Chicago zu sozialen Brennpunkten geworden waren. Heute dominiert ein rein marktorientiertes System mit entsprechend hohen Mieten und Obdachlosigkeit als zunehmendem Problem.
Die Kritik der VWBF an den OECD-Empfehlungen ist auch vor dem Hintergrund der österreichischen Innenpolitik zu sehen. Als "sozialdemokratische Interessengemeinschaft in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft" vertritt der Verein traditionell Positionen der SPÖ, die den Ausbau des sozialen Wohnungsbaus seit jeher forciert. Die OECD-Vorschläge hingegen entsprechen eher neoliberalen Wirtschaftsansätzen, wie sie von ÖVP oder NEOS vertreten werden.
Tatsächlich hat die aktuelle Bundesregierung aus ÖVP und Grünen bereits einige der von der VWBF geforderten Maßnahmen aufgegriffen. Im Regierungsprogramm 2020-2024 ist etwa eine "Offensive für leistbares Wohnen" angekündigt, die zusätzliche Mittel für die Wohnbauförderung vorsieht. Auch die Bereitstellung von Bundesgrundstücken für den geförderten Wohnbau wurde bereits beschlossen.
Besonders erfreulich aus Sicht der Wohnbau-Vertreter ist, dass Bundeskanzler Karl Nehammer (ÖVP) und Vizekanzler Werner Kogler (Grüne) das österreichische Modell mehrfach gegen internationale Kritik verteidigt haben. In einer gemeinsamen Erklärung betonten sie, dass "das bewährte System der gemeinnützigen Wohnbauförderung nicht zur Disposition steht".
Für die österreichischen Bürger hätten die OECD-Vorschläge weitreichende Konsequenzen. Eine Familie mit mittlerem Einkommen, die derzeit in einer geförderten Wohnung lebt, könnte sich plötzlich regelmäßigen Einkommensprüfungen unterziehen müssen. Bei einer Gehaltserhöhung des Familienvaters würde automatisch die Miete steigen – oder die Familie müsste die Wohnung sogar räumen, falls das Einkommen bestimmte Grenzen übersteigt.
Besonders betroffen wären Familien in der Phase der beruflichen Entwicklung. Ein junger Ingenieur, der mit einem Einstiegsgehalt von 2.500 Euro in eine geförderte Wohnung zieht, könnte nach einigen Jahren Berufserfahrung und entsprechenden Gehaltserhöhungen gezwungen sein, auf den deutlich teureren privaten Wohnungsmarkt zu wechseln. Dies würde nicht nur individuelle Härten bedeuten, sondern auch die soziale Durchmischung in den geförderten Wohnanlagen reduzieren.
Andererseits argumentieren Befürworter der OECD-Empfehlungen, dass eine zielgenauere Vergabe der geförderten Wohnungen mehr Menschen mit geringerem Einkommen helfen könnte. Wenn gut verdienende Mieter geförderte Wohnungen räumen, würden diese für Bedürftigere frei. Die Wartelisten für geförderte Wohnungen könnten sich verkürzen.
Die kommenden Jahre werden entscheidend für die Weiterentwicklung des österreichischen Wohnbausystems sein. Mehrere Trends werden das System vor neue Herausforderungen stellen: Der demografische Wandel führt zu veränderten Wohnbedürfnissen, da immer mehr ältere Menschen in ihren Wohnungen altern möchten. Dies erfordert barrierefreie Umbauten und neue Betreuungskonzepte.
Gleichzeitig steigt durch Zuwanderung und Urbanisierung der Bedarf an Wohnraum in den Ballungsräumen weiter. Experten gehen davon aus, dass Österreich bis 2030 zusätzliche 400.000 Wohnungen benötigt, davon etwa die Hälfte im geförderten Bereich. Dies erfordert nicht nur zusätzliche Investitionen, sondern auch innovative Wohnformen wie Mikro-Apartments oder Co-Living-Konzepte.
Die Digitalisierung eröffnet neue Möglichkeiten für effizientere Verwaltung und Vergabe von Wohnungen. Blockchain-Technologie könnte transparentere Wartelisten ermöglichen, während künstliche Intelligenz bei der Optimierung von Energieverbräuchen helfen kann. Smart-Home-Technologien können den Wohnkomfort erhöhen und gleichzeitig Energie sparen.
Klimaschutz und Nachhaltigkeit werden ebenfalls wichtige Faktoren. Die EU-Taxonomie für nachhaltige Investitionen wird auch den Wohnbau betreffen und neue Standards für energieeffizientes Bauen setzen. Österreichische Bauträger müssen sich auf verschärfte Umweltauflagen einstellen, sehen darin aber auch Chancen für Innovation und Kostenersparnisse bei den Betriebskosten.
Die Debatte zwischen VWBF und OECD macht deutlich, dass es in der Wohnungspolitik keine einfachen Lösungen gibt. Während die OECD mit ihren Empfehlungen auf mehr Marktmechanismen und zielgenauere Förderung setzt, warnt die österreichische Wohnbauwirtschaft vor den unbeabsichtigten Folgen solcher Reformen. Die Erfahrungen anderer Länder zeigen, dass radikale Systemwechsel oft mehr Probleme schaffen als sie lösen.
Das österreichische Modell der gemeinnützigen Wohnbauförderung hat sich über Jahrzehnte bewährt und genießt breite gesellschaftliche Akzeptanz. Seine Stärke liegt in der sozialen Durchmischung und der Verhinderung von Ghettobildung. Diese Errungenschaften sollten nicht leichtfertig aufs Spiel gesetzt werden. Stattdessen gilt es, das System behutsam weiterzuentwickeln und an neue Herausforderungen anzupassen – ohne dabei seine bewährten Grundprinzipien zu verlassen. Die Politik ist gefordert, die richtigen Weichen für eine Wohnbaupolitik zu stellen, die auch in Zukunft leistbares Wohnen für breite Bevölkerungsschichten ermöglicht.